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深圳农地入市遇冷利益分配仍是最大阻力dd-【新闻】

发布时间:2021-04-11 17:03:56 阅读: 来源:温室大棚建设厂家

深圳“农地入市”遇冷 利益分配仍是最大阻力

●深圳首宗成功之后再无案例,社区和专家认为利益分配是最大阻力

●市规土委透露4宗“农地”正酝酿入市,将探索学校、医院等用地用途

2013年12月20日,深圳首宗原农村集体用地(以下简称“农地”)入市交易完成,被普遍看好并视为具有破冰意义的首次,却在长达一年的时间里成为唯一。深圳今年公布两个涉及“农地入市”的征求意见稿,但有社区负责人坦言,对社区吸引力很小,“利益分配仍是最大阻力,政府应该反思制度设计”。深圳市规土委表示将加大政策探索,目前有4宗“农地”正在酝酿上市。

首宗“入市农地”证件仍未获批

首块原农村集体用地成功上市,被视为具有破冰意义。A217-0315地块位于宝安区福永街道凤凰社区,由凤凰山大道、凤凰大道和107国道围成三角地块,面积14568平米,一直以来都是凤凰社区的闲置土地。2013年12月20日,拍卖槌落下,深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞得。

当时凤凰社区股份有限公司选择的方案是:收益70%归政府,30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有,后者可在成交后继续持有不超过总建筑面积20%的物业。“选择这个方案,就是为了让这块土地产生出更大的更持久的经济效益”,凤凰社区股份公司文先生称,交易后所得的土地出让金,社区拿出1900万入股深圳市方格精密器件有限公司,社区此前靠低廉价格出租厂房,传统的租金获益模式已经受到极大挑战,这足见改变社区传统盈利模式的决心。

“首宗农地入市”的背景,源自于2012年。该年5月,国土资源部和广东省政府对《深圳市土地管理制度改革总体方案》联合批复。深圳市首次拿到了“城市规划”和“土地利用指标”两权合一的“尚方宝剑”,从而得以对城市中“原农村集体组织占地”展开全面清理与解决。2013年1月,深圳推出“1+6文件”,其中最大亮点是首次确定深圳市原农村集体经济组织拥有的工业用地可通过申请进入市场流通。当年末,便有了这宗成功案例。

但经过去年的喧嚣后,这块三角地重归平静。与之前的杂草丛生相比,这块土地并无多大变化。文先生向南都记者表示,成功交易后,正在按照规定办理各类证件。但直到现在,建设规划许可证和建设施工许可证没办下来,“一年了还没搞定,我们也很无奈”。在文先生看来,“农地入市”政策公布一年,在一些配套服务方面应进一步跟上。“都说我们是首个吃螃蟹的,但如果连首个都这么麻烦,其他社区还怎么有信心和勇气去做”。

一年再无成功案例

首宗“农地入市”后,一年来,深圳再无成功出让案例。“农地入市”遇冷,已成为不争的事实。

“归根到底,还是没有吸引力”,龙岗某社区股份公司负责人林先生向南都记者表示,按照公布的两种方案,“五五分”或者是“三七开加上20%物业”,对于社区居民来说吸引力都很低。“一算账划不来,社区居民是不会同意的”。

林先生表示,“农地入市”涉及多方利益,政府部门在制定政策时应该尽可能寻找平衡点。“现有的政策不是很合理,当然没人愿意做”。

“利益分配是最大的障碍”,深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也持同样观点。“以激活土地为原则,应该尽可能地兼顾多方利益”。宋丁表示,“农地入市”在一定程度上体现了深圳土地改革试点的意义,政府部门应该进一步拓展渠道,寻找利益平衡点。宋丁期待在接下来的政策中有进一步举措。

今年8月,深圳市规土委公布《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》及《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》征求意见稿,允许农村集体用地(以下简称“农地”)以公开招拍挂方式入市,用于盖安居房、办养老机构。深圳市规土委土地利用处处长陈军军曾表示,两暂行规定对盘活农地将起到关键作用,如果得以实施,“农地入市”渠道将从已试行的工业用地,拓宽到安居型商品房和机构养老设施等民生领域。

而就公布的征求意见稿来看,龙岗某社区股份公司负责人林先生称“吸引力更低”。无论是“收益与政府四六分成”,还是“一九开外加10%物业”,较之此前的“农地入市”办法进一步压缩了股份公司的空间。“付出一大块地,换点钱加一小块地,村民对于这样的开发方式很难接受”。

规土委称示范作用需要时间释放

按照2009年原农村集体股份公司用地情况调查结果,截至2009年6月30日,深圳原农村集体股份公司实际使用土地的面积为393.25平方公里,其中已建成33.96平方公里。

针对目前“遇冷”的状况,深圳市规土委方面表示,“1+6”试点的示范作用需要一段时间来释放;还有跟原村集体的经营理念、决策程序等都有较大关系。“深圳发展这么多年来,原村集体习惯于自己盖厂房招租,而不愿把土地交出去。这种观念的转变是需要一个比较长的过程”。

为了推动农地入市的进程,深圳目前已在市土地房产交易中心搭建了专门的产业用地供需服务平台,负责全市产业用地供应信息公开、需求信息收集及信息共享等工作。

深圳市规土委透露,深圳目前有4宗“农地”正在酝酿上市。分别来之坪山新区、龙华新区以及龙岗区,其中坪山新区坑梓龙田社区地块约3万平方米,为一类工业用地,目前正待社区明确移交物业的类型、面积等诉求指标后即可启动交易程序。

“这些地块若顺利成交,将带来强有力的示范作用,推动吸引更多的社区参与”。深圳市规土委也表示,未来除加快推动安居房、机构养老设施用地政策制定外,还将探索中小学、医院等用地政策的制定,进一步拓宽原农村集体土地入市途径。采写:南都记者郭启明

“农地入市”

“农地”只是个民间俗称,自2005年全面实现城市化后,深圳市域范围内已不存在严格法律意义上的“农地”,存在的是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地。“农地入市”办法,提供了两种方案,一是由原农村集体经济组织继受单位提出申请,通过政府指定公开交易平台,以挂牌形式公开出(转)让土地使用权,所得收益50%纳入市国土基金,50%归原农村集体经济组织继受单位;二是所得收益70%纳入市国土基金,30%归原农村集体经济组织继受单位,原继受单位可在成交后继续持有不超过总建筑面积20%的物业。

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